FAQ Liegenschaften
Sofern es sich um abzugsfähige Liegenschaftsunterhaltskosten im Sinne des Steuergesetzes des Kantons ZH handelt, können die Materialkosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dies gilt jedoch nicht für die Eigenleistungen.
Baurechtszinsen können zusätzlich zu den Unterhalts- und Verwaltungskosten geltend gemacht werden. Der Steuererklärung ist eine entsprechende Aufstellung beizulegen. Der Baurechtszins ist bei der direkten Bundessteuer jedoch nicht abzugsberechtigt, wenn für die Bundessteuer der niedrigere, lediglich auf dem Zeitbauwert des Gebäudes berechnete Eigenmietwert beansprucht wird. Zudem dürfen die abzugsfähigen Baurechtszinsen den Eigenmietwert nicht übersteigen.
Bei der Staatssteuer ja, sofern sich die Liegenschaft im Privatvermögen befindet. Bei der Bundessteuer ist kein Abzug möglich.
Einmalige Beiträge des Grundeigentümers wie Kabelanschlussgebühren für Fernseh- und Radio sowie andere Anschlussgebühren für Kanalisation, Wasser, Gas usw. sind nicht abzugsfähig.
Ja. Es können die gesamten Unterhalts- und Verwaltungskosten zum Abzug gebracht werden. Auch dann, wenn sie den Eigenmietwert übersteigen.
Zu diesem Thema gibt es ausführliche Merkblätter vom kantonalen Steueramt Zürich:
- Merkblatt des kantonalen Steueramtes über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften
- Merkblatt des kantonalen Steueramtes über die steuerliche Behandlung von Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, bei Liegenschaften des Privatvermögens
Liegenschaften, die mit einer Nutzniessung belastet sind, werden grundsätzlich vom Nutzniesser versteuert, d. h. Einkommen (Eigenmietwert/Mieteinnahmen) abzüglich Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen, sowie den Vermögenssteuerwert abzüglich Hypothekarschulden. Vom Eigentümer muss ein solche nutzniessungsbelastete Liegenschaft - solange die Nutzniessung besteht - nicht in seiner Steuererklärung deklariert werden. Siehe auch Merkblatt des kantonalen Steueramtes über die steuerliche Behandlung von Nutzniessungen, Wohnrechten, Dienstbarkeiten, Grundlasten und vorgemerkten persönlichen Rechten vom 6. September 2017 (ZStB Nr. 21.4).
Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich teilt dem Steueramt den Basiswert Ihrer Liegenschaft mit. Der Basiswert, Bauindex und Landwert zusammen, stellen die wichtigsten Grundlagen für die Berechnung des Steuerwertes und Eigenmietwertes dar.
Der Regierungsrat beurteilt mit einem Architekturbüro die Veränderungen von Bauindex und Verkehrswerte von Wohneigentumsobjekten.
Beim Landwert wird auf den Verkehrswert des Bodens abgestützt. Dieser entspricht dem durchschnittlichen Wert der Landpreise in der Stadt Winterthur. Es wird unterschieden zwischen dem Wert unbebauter oder bebauter Grundstücke für Einfamilienhäuser oder Stockwerkeigentum.
Dieses Grobschema zeigt, welche Komponenten für die Berechnung des Steuerwertes massgeben sind.
Der Eigenmietwert wird mit dem errechneten Steuerwert gemäss der Weisung des Regierungsrates ab Steuerperiode 2009 festgelegt.
- Eigenmietwert von Einfamilienhaus: 3,5% vom Steuerwert
- Eigenmietwert von Stockwerkwohnung: 4,25% vom Steuerwert
Die Schulden und Schuldzinsen werden bei Vorliegen von Nebensteuerdomizilen in anderen Kantonen (Liegenschaften) nach Lage der Aktiven verteilt. Dies bedingt jedoch, dass sämtliche Aktiven gesamtschweizerisch einheitlich bewertet werden. Da aber gerade bei den Liegenschaften die Kantone eigene Bewertungen vornehmen, die im Vergleich zwischen den Kantonen stark voneinander abweichen, muss ein einheitlicher Bundeswert ermittelt werden. Der sogenannte Repartitionswert.
Dieser Repartitionswert stellt einen gesamtschweizerisch einheitlichen Vermögenssteuerwert dar, unabhängig davon, in welchem Kanton sich die Liegenschaft befindet. Damit nun die verschiedenen kantonalen Vermögenssteuerwerte auf diesen gesamtschweizerisch einheitlichen Repartitionswert gebracht werden können, sind diese mit einem für jeden Kanton festgelegen Umrechnungsfaktor zu multiplizieren.
Der Basiswert wird durch die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich (GVZ) festgelegt. Die GVZ versichert die Gebäude zum Wert, der für die Wiedererstellung eines Gebäudes gleicher Art erforderlich wäre. Der Basiswert wird seit 1939 mit einem sogenannten Index-Haus festgelegt.
Dank der Lageklasseneinteilung werden höherwertige und minderwertigere Lagen unterschieden. In der Stadt Winterthur gibt es 5 Lageklassen. In der Lageklasse 1 befinden sich die Liegenschaften an bevorzugtester Lage, was sich entsprechend auch im Landpreis niederschlägt.
Die Festlegung der Lageklasse beruht auf folgenden Kriterien:
- Immissionen: Strassenlärm, andere Lärmquellen, Geruchsimmissionen etc.
- Aussicht/Besonnung: Attraktivität Aus-/Fernsicht, Topografie etc.
- Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Freizeitangebot etc.
- Verkehrsanbindung: ÖV-Anbindung, PV-Anbindung, Parkierung etc.
- Zone/Umgebung: Image des Quartiers, Attraktivität, Umfeld etc.
Die letzte Aktualisierung der Lageklassenpläne erfolgte im Jahre 2015. Es erhalten nur diejenigen Eigentümer eine neue Bewertung, wenn eine wesentliche Veränderung erfolgt ist.
Die Altersentwertung beträgt 1% pro Jahr des Neubauwertes, jedoch höchstens 30%. Die Altersentwertung wird erst bei einer generellen Neubewertung berücksichtigt.
Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum werden im Kanton Zürich nach der Weisung des Regierungsrates über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009" vom 12.08.2009 bewertet (vgl. ZStB Nr. 21.1). Grundsätzlich bleiben diese Werte in den nachfolgenden Steuerperioden bis zu einer allgemeinen Neubewertung unverändert (ausser bei einer Handänderung, Totalrenovation oder bei Abbruch/Neubau).
Es können daher für das Jahr 2023 die Werte gemäss der bisherigen Bewertung 2009 eingesetzt werden.
Bei im Bau begriffenen, zum Verkehrswert zu bewertenden Häusern, werden zum Landpreis 60% der investierten Baukosten zugeschlagen.
Der Steuerwert wird mit einer Formelbewertung gemäss der Weisung des Regierungsrates ab Steuerperiode 2009 festgelegt. Liegt der Formelwert tiefer als 70% des Kaufpreises, so wird der Steuerwert entsprechend angepasst.
Es werden die Nettomietzins-Einnahmen mit einem Kapitalisierungsfaktor kapitalisiert. Dieser beträgt für alle Mehrfamilienhäuser 7.05%. Ausser Betracht fallen Vergütungen der Mieter für Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Empfangsgebühren für Radio und Fernsehen, Gebühren für die Kehrichtentsorgung sowie Gebühren für Wasser, Abwasser und für die Abwasserreinigung.
Nein, wenn das Haus wegen der Renovation nicht bewohnbar gewesen ist, müssen Sie den Eigenmietwert erst ab Einzug deklarieren.
Nachträgliche Bewertungsblätter können zu jeder Zeit verlangt werden. Für die Aufwendungen werden Fr. 40.-- in Rechnung gestellt.
