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FAQ Liegenschaften

Kann ich als Besitzer einer Wohnung oder eines Hauses die selber geleisteten Arbeiten wie z.B. Wände streichen oder Teppich legen von den Steuern abziehen?

Die selbst geleistete Arbeit (Eigenleistung) kann nicht abgezogen werden. Das Material, welches dafür benötigt wurde, kann vom Einkommen abgezogen werden.

Kann ich meine Baurechtszinsen in der Steuererklärung geltend machen?

Baurechtszinsen können zusätzlich zu den Unterhalts- und Verwaltungskosten geltend gemacht werden, wobei der Steuererklärung eine Aufstellung über die Abzüge beizulegen ist. Der Baurechtszins ist bei der direkten Bundessteuer jedoch nicht abzugsberechtigt, wenn für die Bundessteuer der niedrigere, lediglich auf dem Zeitbauwert des Gebäudes berechnete Eigenmietwert beansprucht wird. Zudem dürfen die abzugsfähigen Baurechtszinsen den Eigenmietwert nicht übersteigen.

Können Baukreditzinsen bei der Staats- und Bundessteuer vollumfänglich abgezogen werden?

Bei der Staatssteuer ja, sofern sich die Liegenschaft im Privatvermögen befindet. Bei der Bundessteuer ist kein Abzug möglich.

Können Kabelanschlussgebühren für Fernsehen und Radio als Liegenschaftenunterhalt abgezogen werden?

Einmalige Beiträge des Grundeigentümers wie Kabelanschlussgebühren für Fernseh- und Radio sowie andere Anschlussgebühren für Kanalisation, Wasser, Gas usw. sind nicht abzugsfähig.

Können Unterhalts- und Verwaltungskosten den Eigenmietwert übersteigen?

Ja. Es können die gesamten Unterhalts- und Verwaltungskosten zum Abzug gebracht werden. Auch dann, wenn sie den Eigenmietwert übersteigen.

Sind Einlagen in den Erneuerungsfonds (von Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften) abzugsfähig?

Ja. Die jährlichen Einlagen können als Liegenschaftenunterhalt zum Abzug gebracht werden.

Welche Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens sind abzugsberechtigt?

Zu diesem Thema gibt es ausführliche Merkblätter vom kantonalen Steueramt Zürich:

  • Merkblatt des kantonalen Steueramtes über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften
  • Merkblatt des kantonalen Steueramtes über die steuerliche Behandlung von Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, bei Liegenschaften des Privatvermögens

Was ist ein Repartitionswert?

Die Schulden und Schuldzinsen werden bei Vorliegen von Nebensteuerdomizilen in anderen Kantonen (Liegenschaften) nach Lage der Aktiven verteilt. Dies bedingt jedoch, dass sämtliche Aktiven gesamtschweizerisch einheitlich bewertet werden. Da aber gerade bei den Liegenschaften die Kantone eigene Bewertungen vornehmen, die im Vergleich zwischen den Kantonen stark voneinander abweichen, muss ein einheitlicher Bundeswert ermittelt werden. Der sogenannte Repartitionswert.

Dieser Repartitionswert stellt einen gesamtschweizerisch einheitlichen Vermögenssteuerwert dar, unabhängig davon, in welchem Kanton sich die Liegenschaft befindet. Damit nun die verschiedenen kantonalen Vermögenssteuerwerte auf diesen gesamtschweizerisch einheitlichen Repartitionswert gebracht werden können, sind diese mit einem für jeden Kanton festgelegen Umrechnungsfaktor zu multiplizieren.

Wie ist der Steuerwert des im Bau befindlichen Hauses zu ermitteln?

Bei im Bau begriffenen, zum Verkehrswert zu bewertenden Häusern, werden zum Landpreis 60% der investierten Baukosten zugeschlagen

Wie erfolgt die Steuerwertberechnung von einem Einfamilienhaus und Stockwerkeigentumswohnung?

Der Steuerwert wird mit einer Formelbewertung gemäss der Weisung des Regierungsrates ab Steuerperiode 2009 festgelegt. Liegt der Formelwert tiefer als 70% des Kaufpreises, so wird der Steuerwert entsprechend angepasst. 

Wie erfolgt die Steuerwertberechnung für Mehrfamilien- und Geschäftshäuser?

Es werden die Nettomietzins-Einnahmen mit einem Kapitalisierungsfaktor kapitalisiert. Dieser beträgt für alle Mehrfamilienhäuser 7.05%. Ausser Betracht fallen Vergütungen der Mieter für Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Empfangsgebühren für Radio und Fernsehen, Gebühren für die Kehrichtentsorgung sowie Gebühren für Wasser, Abwasser und für die Abwasserreinigung. 

Welches sind die hauptsächlichen Grundlagen für die Liegenschaftenbewertung?

Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich teilt dem Steueramt den Basiswert Ihrer Liegenschaft mit. Der Basiswert, Bauindex und Landwert zusammen, stellen die wichtigsten Grundlagen für die Berechnung des Steuerwertes und Eigenmietwertes dar. 

Was ist der Basiswert?

Der Basiswert wird durch die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich (GVZ) festgelegt. Die GVZ versichert die Gebäude zum Wert, der für die Wiedererstellung eines Gebäudes gleicher Art erforderlich wäre. Der Basiswert wird seit 1939 mit einem sogenannten Index-Haus festgelegt. Im 1939 betrug der Index 100 Punkte inzwischen liegt er bei 1025 Punkten. 

Wie wird der Landwert festgelegt?

Beim Landwert wird auf den Verkehrswert des Bodens abgestützt. Dieser entspricht dem durchschnittlichen Wert der Landpreise in der Stadt Winterthur. Es wird unterschieden zwischen dem Wert unbebauter oder bebauter Grundstücke für Einfamilienhäuser oder Stockwerkeigentum. 

Wir sind erst Mitte Jahr in unser Eigenheim eingezogen, müssen wir den Eigenmietwert für das ganze Jahr deklarieren?

Der Eigenmietwert wird auf den Tag genau ab Anmeldedatum bei der Einwohnerkontrolle berechnet. 

Können zusätzliche Bewertungsblätter verlangt werden?

Nachträgliche Bewertungsblätter können zu jeder Zeit werden. Für die Aufwendungen werden Fr. 30.-- in Rechnung gestellt. 

Wer beurteilt den Wert meiner Liegenschaft?

Der Regierungsrat beurteilt mit einem Architekturbüro die Veränderungen von Bauindex und Verkehrswerte von Wohneigentumsobjekten.

Wie berechnet sich der Steuerwert und der Eigenmietwert?

Dieses Grobschema zeigt, welche Komponenten für die Berechnung des Steuerwertes massgeben sind.

Der Eigenmietwert wird mit dem errechneten Steuerwert gemäss der Weisung des Regierungsrates ab Steuerperiode 2009 festgelegt. 

  • Eigenmietwert von Einfamilienhaus:             3,5% vom Steuerwert
  • Eigenmietwert von Stockwerkwohnung:        4,25% vom Steuerwert

Was bedeutet Lageklasse?

Dank der Lageklasseneinteilung werden höherwertige und minderwertigere Lagen unterschieden. In der Stadt Winterthur gibt es 5 Lageklassen. In der Lageklasse 1 befinden sich die Liegenschaften an bevorzugtester Lage, was sich entsprechend auch im Landpreis niederschlägt. 

Die Festlegung der Lageklasse beruht auf folgenden Kriterien:

  • Immissionen: Strassenlärm, andere Lärmquellen, Geruchsimmissionen etc.
  • Aussicht/Besonnung: Attraktivität Aus-/Fernsicht, Topografie etc.
  • Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Freizeitangebot etc.
  • Verkehrsanbindung: ÖV-Anbindung, PV-Anbindung, Parkierung etc. 
  • Zone/Umgebung: Image des Quartiers, Attraktivität, Umfeld etc.

    Die letzte Aktualisierung der Lageklassenpläne erfolgte im Jahre 2015. Es erhalten nur diejenigen Eigentümer eine neue Bewertung, wenn eine wesentliche Veränderung erfolgt ist. 

Wie erfolgt die Altersentwertung der Liegenschaft?

Die Altersentwertung beträgt 1% pro Jahr des Neubauwertes, jedoch höchstens 30%. Die Altersentwertung wird erst bei einer generellen Neubewertung berücksichtigt. 

Weitere Informationen.

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