FAQ Grundstückgewinn
Grundsätzlich ist die Steuererklärung samt Belegen innert 30 Tagen nach vollzogener Handänderung (Eigentumsübertragung) einzureichen. Die Grundstückgewinnsteuer wird mit dem 90. Tag seit der Handänderung zur Zahlung fällig. Ab dem 91. Tag werden Zinsen belastet. Das Steueramt prüft die Deklaration, verlangt wenn nötig zusätzliche Unterlagen und nimmt die Veranlagung vor. Der definitive Steuerentscheid erfolgt durch den Grundsteuerausschuss der Stadt Winterthur. Dieser tagt in der Regel 5x pro Jahr.
Auf Anfrage berechnet das Steueramt provisorisch die Höhe der Grundstückgewinnsteuer. Der definitive Steuerbetrag kann erst im Rahmen der Veranlagung festgesetzt werden. Auch wenn keine Sicherstellung erfolgt, empfiehlt sich eine rechtzeitige Steuerzahlung, weil ab dem 91. Tag nach vollzogener Handänderung Zinsen belastet werden.
Der Veräusserer oder dessen Vertreter informiert sich vor der Handänderung beim Steueramt über die Höhe der sicherzustellenden Grundstückgewinnsteuer. In der Praxis wird die vom Steueramt provisorisch berechnete Grundstückgewinnsteuer meistens vom Erwerber in Anrechnung an den Kaufpreis direkt ans Steueramt überwiesen. Möglich ist z.B. auch die Errichtung eines Sperrkontos bei einer Bank.
Auf Anfrage berechnet das Steueramt den Verkehrswert vor 20 Jahren. Liegt die für die Grundstückgewinnsteuer massgebende Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, kann der Veräusserer wählen, ob der seinerzeitige effektive Erwerbspreis oder der Verkehrswert vor 20 Jahren angerechnet werden soll.
Die Geschäftsfälle werden grundsätzlich chronologisch nach Handänderungsdatum bearbeitet. Bei grossem Geschäftsvolumen kann es deshalb länger dauern bis zur Veranlagung. Ein allfällig geleistetes Depot zur Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer wird von der Einzahlung bis zur definitiven Abrechnung verzinst.
Grundsätzlich bilden Schenkung und Erbvorbezug einen Aufschubstatbestand, dh. die Grundstückgewinnsteuer wird nicht fällig, sondern aufgeschoben. Der Aufschub kann jedoch nur gewährt werden, wenn der Anteil der Schenkung bzw. des Erbvorbezuges mindestens 25% des Verkehrswertes ausmacht und die Gegenleistungen wie Übernahme Hypothek, Einräumung Nutzniessung oder Wohnrecht etc. somit maximal 75% des Verkehrswertes betragen. Es empfiehlt sich deshalb, vor dem Vollzug einer solchen Abtretung die nötigen Abklärungen beim Steueramt zu treffen.
Ersatzbeschaffung kann grundsätzlich nur geltend machen, wer ein selbstgenutztes Objekt veräussert und innerhalb von 2 Jahren durch den Erwerb eines anderen Objektes, welches wiederum selber genutzt wird, ersetzt. Die Ersatzbeschaffung ist von der veräussernden Person selbst vorzunehmen. Ausnahme: Erwirbt/nutzt eine Person, welche bisher Alleineigentümerin war, das neue Objekt gemeinsam mit dem Ehegatten oder eingetragenen Partner, kann sie trotzdem für das ganze neue Objekt Ersatzbeschaffung geltend machen. Erfolgt der Erwerb jedoch gemeinsam mit einem Lebenspartner, kann nur für den Anteil der veräussernden Person Ersatzbeschaffung geltend gemacht werden. In jedem Fall kann die Grundstückgewinnsteuer nur für Gewinne aufgeschoben werden, welche wieder ins Ersatzobjekt investiert worden sind.
Sofern alle Voraussetzungen für eine Ersatzbeschaffung eingehalten wurden (Frist von 2 Jahren, Erwerb einer selbstbewohnten Liegenschaft, Reinvestition des Erlöses), kann innerhalb der gesetzlichen Frist (90 Tage ab Entdeckung des Revisionsgrunds) eine Revision des Veranlagungsentscheids beantragt werden. Dem Antrag ist eine Kopie des Veranlagungsentscheides und des unterzeichneten Kaufvertrages über das Ersatzobjekt beizulegen. Zudem benötigt das Steueramt für eine Rückzahlung Ihre Kontoangaben wie IBAN-Nummer, Bankbezeichnung, Name des Kontoinhabers.
