Nachdem das Parlament die Gültigkeit der Volksinitiative «Stiftung für bezahlbaren Wohn- und Gewerberaum» festgestellt und den Stadtrat mit der Ausarbeitung einer Umsetzungsvorlage beauftragt hat, unterbreitet der Stadtrat dem Grossen Gemeinderat nun zuhanden der Volksabstimmung sowohl eine Umsetzungsvorlage (Errichtung einer Stiftung) als auch einen Gegenvorschlag (zwei Rahmenkredite für Abschreibungsbeiträge und zinslose Darlehen) mit der Empfehlung, die beiden Rahmenkredite der Gründung einer Stiftung vorzuziehen.

Vor dem Hintergrund steigender Mietpreise und einer stetigen Abnahme der von gemeinnützigen Bauträgern erstellten Wohnungen wurde am 14. März 2012 die Volksinitiative «Stiftung für bezahlbaren Wohn- und Gewerberaum» eingereicht. Die Initiative verlangt die Errichtung einer Stiftung oder einer anderen geeigneten Trägerschaft mit dem Zweck, in der Stadt Winterthur den nicht renditeorientierten Bau von Wohnungen und Gewerberäumen zu fördern. Die Stiftung soll mit einem Grundkapital von mindestens 10 Millionen Franken ausgestattet werden. Der Grosse Gemeinderat hat mit Beschluss vom 5. November 2012 die Gültigkeit der Initiative festgestellt und den Stadtrat mit der Ausarbeitung einer Umsetzungsvorlage beauftragt.

Der Wortlaut der Initiative lässt grundsätzlich mehrere Wege zu deren Umsetzung zu. Neben der Gründung einer Stiftung oder einer anderen Trägerschaft kann der Initiativzweck auch in Zusammenarbeit mit bestehenden, gemeinnützigen Wohnbauträgern erreicht werden. Der Stadtrat unterbreitet dem Grossen Gemeinderat nun zuhanden der Volksabstimmung sowohl eine Umsetzungsvorlage (Errichtung einer Stiftung) als auch einen Gegenvorschlag (zwei Rahmenkredite für Abschreibungsbeiträge und zinslose Darlehen).

Umsetzungsvorlage: Errichtung einer Stiftung

Die Umsetzungsvorlage sieht die Gründung einer öffentlich-rechtlichen Stiftung mit Sitz in Winterthur vor. Der Stiftungszweck ergibt sich aus dem Wortlaut der Volksinitiative: Danach soll die Stiftung der Förderung und Erhaltung von bezahlbarem Wohn- und Gewerberaum auf dem Gemeindegebiet der Stadt Winterthur dienen. Damit dieser Zweck erreicht werden kann, widmet die Stadt der Stiftung ein Stiftungskapital von mindestens 10 Millionen Franken. Diese Kapitaleinlage kann in Form von Geld oder mit der Übertragung von Liegenschaften getätigt werden. Die Wahl des Stiftungsrats und die Einsetzung der Revisionsstelle soll dem Stadtrat übertragen werden. Die Grundelemente der Stiftung (Stiftungszweck, Finanzierung und Organisation) sind in der Gemeindeordnung zu verankern (neuer § 48bis Gemeindeordnung) und unterliegen somit der Volksabstimmung. Die konkrete Ausgestaltung der Stiftung erfolgt in der Stiftungsurkunde, welche vom Grossen Gemeinderat zu erlassen ist.

Die Errichtung einer öffentlich-rechtlichen Stiftung hat den Vorteil, dass sie in der Öffentlichkeit als eigenständige und dauerhafte Institution wahrgenommen wird. Sie ist jedoch ein relativ aufwändiges Konstrukt mit einer eigenen Organisation, was mit entsprechenden Kosten verbunden ist, und sie wird erst auf lange Sicht die Grösse für effiziente Abläufe erreichen. Eine weitere Stiftung würde zudem die Konkurrenz auf dem ohnehin schon knappen Liegenschaftenmarkt noch zusätzlich anheizen. Müsste das Stiftungskapital von 10 Millionen Franken in Form von Geld eingebracht werden, würde sich das Fremdkapital der Stadt entsprechend erhöhen und die Laufende Rechnung würde dauerhaft mit Zinskosten von jährlich rund 250 000 Franken belastet werden. Bei der Einlage in Form von Liegenschaften würde sich das Finanzvermögen um den Buchwert dieser Liegenschaften reduzieren und die betreffende Nettorendite für die Stadt entfallen.

Gegenvorschlag: Zwei Rahmenkredite für Abschreibungsbeiträge und Darlehen

Der Gegenvorschlag möchte den Initiativzweck mit der Bereitstellung von zwei Rahmenkrediten befristet auf 10 Jahre in der Höhe von je 5 Millionen Franken für die Gewährung von Abschreibungsbeiträgen (Rahmenkredit I) und die Gewährung von zinslosen, rückzahlbaren Darlehen (Rahmenkredit II) erfüllen.

Gemeinnützige Bauträger erhalten bei Verkaufsprozessen häufig nicht den Zuschlag für eine Liegenschaft, weil der verlangte Marktpreis ihre finanziellen Möglichkeiten übersteigt respektive bei der Bezahlung des Marktpreises kein günstiger Wohnraum mehr realisiert werden könnte. Die beiden Instrumente sollen die Position der gemeinnützigen Bauträger im Immobilienmarkt stärken und ihnen helfen, ihren Liegenschaftenbestand zu erweitern.

Mit diesen beiden Instrumenten sollen gemeinnützige Bauträger für Massnahmen, die zu einer quantitativen Erhöhung des gemeinnützigen Wohn- und Gewerberaums auf dem Gemeindegebiet der Stadt Winterthur führen, finanziell unterstützt werden. Dazu zählt primär der Erwerb von Bauland oder Bauten, aber auch die Sanierung bestehender Liegenschaften, wenn dadurch zusätzliche Wohnungen oder Gewerberäume entstehen. Beitragsberechtigt sind Genossenschaften oder andere gemeinnützige Wohnbauträger, welche sich in ihren Statuten dazu verpflichten, ihre Wohnungen und Gewerberäume nach den Grundsätzen der Kostenmiete einer breiten Bevölkerungsschicht zur Verfügung zu stellen. Die Bewilligung der Abschreibungsbeiträge und Darlehen obliegt dem Stadtrat. Er erlässt zudem ein Reglement, welches die Vergabebedingungen und die Rückzahlungsmodalitäten der Darlehen festlegt.

Die Errichtung von zwei Rahmenkrediten für die Gewährung von Abschreibungsbeiträgen und Darlehen hat den Vorteil, dass der Initiativzweck schneller erreicht wird und keine neue Organisation aufgebaut werden muss. Die Gewährung der Darlehen wird das Fremdkapital während der Darlehensdauer um maximal 5 Millionen Franken erhöhen und Zinskosten von maximal 125 000 Franken jährlich hervorrufen. Die gesamte jährliche Belastung der Laufenden Rechnung richtet sich nach den in Anspruch genommenen Abschreibungsbeiträgen und Darlehen und wird deshalb vorübergehend voraussichtlich höher ausfallen als bei der Gründung einer Stiftung. Die Folgekosten sind jedoch zeitlich begrenzt, bis die Rahmenkredite ausgeschöpft sind bzw. die Frist von 10 Jahren abgelaufen ist und die Darlehen zurückbezahlt sind.

Mit der Gewährung von Abschreibungsbeiträgen in Kombination mit zinslosen, rückzahlbaren Darlehen kann der Initiativzweck rascher und effektiver, insbesondere mit weniger Initialaufwand, erzielt werden. Zudem sind die finanziellen Folgen zeitlich befristet. Diese Lösung ist deshalb der Gründung einer eigenständigen Stiftung vorzuziehen.

Die Weisung an den Grossen Gemeinderat steht zur Verfügung unter www.stadt.winterthur.ch (Weisung 2012-081)