Die Entscheide über die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer geniessen bei den Steuerpflichtigen der Stadt Winterthur grundsätzlich eine hohe Akzeptanz. Zu diesem Schluss kommt der Stadtrat in seiner Beantwortung einer parlamentarischen Anfrage zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer aufgrund des Verkehrswertes vor zwanzig Jahren und zeigt zugleich die Methodik dieser Veranlagungen auf.

Die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer in der Stadt Winterthur aufgrund des Verkehrswertes vor zwanzig Jahren war in den vergangenen Jahren mehrfach Gegenstand von öffentlichen Diskussionen. Auch die lokalen Medien nahmen das Thema verschiedentlich auf. Der Diskurs drehte sich insbesondere um die Frage, wie die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf einer Liegenschaft, die sich mehr als zwanzig Jahre im Besitz der Verkäuferschaft befand, korrekt zu berechnen sei. Dabei stand die Kritik im Raum, dass die Stadt oftmals zu hohe Steuerbeträge eingefordert hätte.

Der Stadtrat hat nun eine aktuelle parlamentarische Anfrage zum Anlass genommen, die Methodik der Grundstückgewinnsteuer-Veranlagung aufzuzeigen. Wegweisend für die Ermittlung von Verkehrswerten durch das Steueramt sind die rechtlichen Bestimmungen und die langjährige Rechtsprechung. Für den Stadtrat ist klar, dass das Steueramt dabei methodisch und fachlich korrekt vorgeht. Dass gut 98 Prozent der Kundinnen und Kunden in den letzten fünf Jahren die Einschätzung akzeptierten, zeigt, dass die Kundschaft hohes Vertrauen in die Professionalität des Steueramts und des Grundsteuerausschusses hat.

Zur Methodik der Veranlagung

Soll bei der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer der Verkehrswert vor zwanzig Jahren zur Anrechnung gebracht werden, wird dieser vom Steueramt aufgrund einer Schätzung ermittelt. Bei der Ermittlung dieses Wertes müssen sich die Steuerbehörden an die von den Gerichten bevorzugte «Vergleichsmethode» halten. Diese Vergleichsmethode besteht darin, dass aufgrund vergleichbarer Objekte, die zum massgeblichen Zeitpunkt tatsächlich verkauft wurden, auf den Wert des zu schätzenden Grundstückes geschlossen wird.

Eine Schätzung bleibt bei aller Sorgfalt stets eine Schätzung. Es liegt deshalb in der Natur der Sache, dass die Steuerpflichtigen und die Behörden bei der Ermittlung des Verkehrswertes oftmals nicht zum gleichen Ergebnis gelangen. Um Differenzen bei der Bestimmung des Verkehrswertes bereits im Vorfeld entgegenzuwirken, erstellt das Steueramt jeweils einen Einschätzungsvorschlag. Auf diesem Weg kann im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten vielfach vorab eine Einigung mit den Kundinnen und Kunden erzielt werden. Wenn nicht, bleibt den Steuerpflichtigen immer die Möglichkeit des Rechtsmittelweges.

Neben der Vergleichsmethode gibt es noch weitere Schätzmethoden zur Ermittlung des Verkehrswertes. Diese können zu einem anderen Schätzergebnis und in der Folge zu tiefer berechneten Steuerbeträgen führen; sie werden indessen von den Rechtsmittelinstanzen kaum gestützt. Aus diesem Grund wendet das Steueramt – sofern Vergleichsobjekte vorhanden sind – bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer die Vergleichsmethode an.

Nur vereinzelt Rechtsmittel ergriffen

In den Jahren 2019 bis 2021 hat der Grundsteuerausschuss insgesamt 3247 Grundstückgewinnsteuereinschätzungen vorgenommen. In dieser Zeitspanne sind im Zusammenhang mit dem Verkehrswert vor zwanzig Jahren neun Einsprachen und vier Rekurse erhoben worden. Davon wurden drei Einsprachen teilweise und ein Rekurs vollumfänglich gutgeheissen, ein Rekurs endete mit einem Vergleich und zwei Rekursverfahren sind noch hängig. Dies zeigt, dass wegen der Verkehrswertberechnung nur ganz vereinzelt ein Rechtsmittel ergriffen wird und diese zudem mehrheitlich zugunsten der Stadt entschieden werden.