Kopfbereich

Direkter Zugriff

Willkommen in Winterthur.

Hauptnavigation

Bewilligungspflicht

Ein erster Überblick für welche Vorhaben es in der Regel Baugesuche benötigt mit allgemeinen Hinweisen zum Verfahren.

Im Folgenden sind gängige Bauvorhaben aufgeführt, bei welchen das Bauinspektorat oft zur Baubewilligungspflicht angefragt wird. Die Liste ist weder abschliessend, noch wurde jede ortsspezifische Situation bzw. der konkrete Einzelfall berücksichtigt. Die Angaben erfolgen somit baurechtlich ohne Gewähr.

Bei Unsicherheiten oder Fragen, wenden Sie sich bitte an die entsprechende baurechtliche Beratung des Bauinspektorats. Sofern ein Baugesuch notwendig ist, entscheidet das Bauinspektorat anhand des konkreten Falls unter Anwendung der entsprechenden Bestimmungen der Bauverfahrensverordnung BVV, welches baurechtliche Verfahren zur Anwendung kommt (Anzeigeverfahren oder ordentliches Verfahren). In Zweifelsfällen muss immer das ordentliche Verfahren durchgeführt werden. Die Gesuchstellerin kann bei an sich möglichen Anzeigeverfahren die zwingende Durchführung eines ordentlichen Verfahrens verlangen, um so absolute Rechtssicherheit für das Bauvorhaben gegenüber Dritten zu erlangen (§ 13 Abs. 3 BVV).

Besondere Gebäude, deren Gesamthöhe nicht mehr als 2,5 m beträgt und die eine Bodenfläche von höchstens 6 m² überlagern sind von der Bewilligungspflicht befreit. Diese sind jedoch bewilligungspflichtig in Kernzonen, im Geltungsbereich einer anderen Schutzanordnung oder eines Ortsbild- oder Denkmalschutzinventars und im Bereich von Verkehrsbaulinien (§ 1.a. BVV). Alle besonderen Gebäude die grösser als die genannten Abmessungen sind, sind baubewilligungspflichtig.

Besondere Gebäude sind Nebenbauten, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind (z. B. Velounterstand, Gartenschopf, Carport, gedeckte Sitzplätze welche seitlich offen sind, etc.).

Keine besonderen Gebäude sind beispielsweise Wintergärten (auch wenn sie unbeheizt sind), gedeckte Sitzplätze welche sich seitlich schliessen lassen (auch wenn diese Flächen unbeheizt sind)

Die Befreiung von der Bewilligungspflicht entbindet jedoch nicht von der Pflicht, die Vorschriften des materiellen Rechts einzuhalten (§ 2 Abs. 2 BVV). Das bedeutet insbesondere, dass alle folgende Vorgaben einzuhalten sind:

  • Einhaltung 1 m Grenzabstand (Art. 73 Abs. 3 BZO). Der Grenzbau gegenüber dem Nachbargrundstück ist zulässig wenn nicht mehr als 1 Drittel der gemeinsamen Grenze beansprucht wird oder für darüberhinausgehendes die Zustimmung der betroffenen Eigentümer der Nachbarparzelle eingeholt wurde. Abweichungen von diesen Vorgaben benötigen die Zustimmung zu einem Näherbaurecht.
  • Das besondere Gebäude darf nicht in einem Baulinienbereich zu liegen kommen.
  • Sofern es keine Baulinie gibt: Einhaltung Wegabstand 3,5 m oder Strassenabstand 6 m (265 Abs. 1 PBG) und in den Kernzonen (KIII): Weg- und Strassenabstand 3,5 m (Art. 24 BZO).
  • Grundfläche aller besonderen Gebäude auf dem Grundstück maximal 10 % der massgeblichen Grundstücksfläche (Art. 73 Abs. 1 BZO), darüber hinaus benötigt es eine Baumassenreserve auf dem Grundstück.
  • Die gestalterischen Vorgaben sind einzuhalten (§ 238 PBG bzw. § 71 PBG bei Arealüberbauungen).

Besondere Gebäude, deren Gesamthöhe mehr als 2,5 m beträgt oder deren Bodenfläche grösser als 6 m² sind, benötigen immer ein Baugesuch.

Folgende Vorgaben und Bestimmungen für «besondere Gebäude» sind zu beachten:

  • § 273 PBG (massgebender Gebäudeabstand bei Gebäuden mit grösster Höhe > 4 m bzw. bei Schrägdächern > 5 m)
  • Art. 73 BZO Abs. 1 (Baumassenziffer)
  • Art. 73 BZO Abs. 2 (Gebäude- und Grenzabstände / Zustimmung Nachbar)
  • Art. 73 BZO Abs. 3 (Grenz- und Gebäudeabstand bei Grundfläche des Gebäudes > 10 m2 und grösste Höhe > 3 m)
  • In Kernzonen Art. 9 BZO
  • In Weilerzonen gemäss Art. 30 BZO
  • In Erholungszonen gemäss Art. 62 BZO

Eine Flachdach- oder Steildachsanierung mit neuer, zusätzlicher oder ergänzter Wärmedämmung ist baubewilligungspflichtig (§ 325 lit. a PBG: «Energetische Sanierungen der Gebäudehülle werden im Anzeigeverfahren beurteilt.»), unabhängig davon, ob sich das äussere Erscheinungsbild verändert oder nicht. Indem der Gesetzgeber die Verfahrensart bestimmt hat, ist die Bewilligungspflicht klar gegeben.

Falls ein Flachdach oder Steildach infolge Undichtigkeit nur lokal repariert und die Abdichtung (z.B. bituminös) oder die Eindeckung (z.B. Ziegel, Eternit, etc.) lokal ersetzt werden muss (immer ein 1:1 Ersatz), ist in der Regel keine Bewilligungspflicht gegeben. Sobald mehr als blosse Reparaturarbeiten anfallen, sind allerdings die Anforderungen für Umbauten gemäss Wärmedämmvorschriften Kanton Zürich einzuhalten.

Wenn durch eine Reparaturmassnahme das äussere Erscheinungsbild verändert wird, bspw. durch eine Dachanhebung in Folge einer Wärmedämmung, ist das Bauvorhaben bewilligungspflichtig.

Ersonden (und die damit verbundenen, weiteren technischen Installationen wie die Wärmepumpe etc.) sind bewilligungspflichtig. In der Regel wird ein Baubewilligungsverfahren im Anzeigeverfahren durchgeführt.

Gemäss der schweizerischen Norm SIA 384/6 "Erdwärmesonden" sollten Erdsonden zueinander einen Abstand von 6 m aufweisen. Daher empfiehlt es sich, wenn Sondenstandorte näher als 3 Meter zur Grundstückgrenze liegen, auf die betroffene Nachbarschaft zuzugehen und dem Baugesuch eine diesbezügliche Zustimmung des benachbarten Grundeigentümers beizulegen.

Sollte ein Sondenstandort im Baulinienbereich zu liegen kommen ist eine Begründung erforderlich, warum kein Alternativstandort möglich ist. Das Bauvorhaben ist dann nur möglich mit einer entsprechenden Anmerkung im Grundbuch (Anpassungs-/Beseitigungsrevers). Sofern möglich, sollte eine Erdsonde ausserhalb des Baulinienbereichs umgesetzt werden.

Wenn es sich um ein Pergola im baurechtlichen Sinne handelt (siehe unten stehende Erläuterung) so ist diese bauliche Anlage nicht bewilligungspflichtig und hat keine Grenzabstände einzuhalten. Jedoch müssen allfällige Baulinienbereiche, bzw. Weg-/Strassenabstände zwingend eingehalten/freigehalten werden. Soll eine Pergola im Baulinienbereich oder einem Weg-/Strassenabstandbereich zu liegen kommen, so muss ein Baubewilligungsverfahren durchgeführt werden.

Eine Pergola ist eine bauliche Anlage, meist aus Holz (aber auch Stahlkonstruktionen sind möglich), die über Gartenwegen, Terrassen, Plätzen usw. als Träger für schattenspendende Pflanzen dienen kann.  Die Fläche unter der Pergola ist grundsätzlich immer bewittert, bietet also insbesondere keinen Schutz gegen Regen und ermöglicht somit keinen dauernden Aufenthalt für Personen oder der witterungssicheren Lagerung von Gegenständen. Wird die Pergola mit einem festen Dach (oder witterungsbeständigen Planen, Segeltücher, witterungsfesten/imprägnierten Stoffen etc.) versehen, handelt es sich nicht mehr um eine Pergola im baurechtlichen Sinne, sondern um ein bewilligungspflichtiges Gebäude.

Eine Pergola darf mit einer einfachen Sonnenstore überdacht werden, sofern lediglich Schutz gegen die Sonne besteht und im Unterschied zu einer festen Plane oder einem festen Dach kein wetterunabhängiger Betrieb ermöglicht wird. Ein Indiz, dass eine Store nicht witterungsfähig ist, sind nebst entsprechenden Herstellerangaben unter anderem auch Wind- und Regensensoren, welche den Sonnenschutz bei Regen und aufkommenden Wind automatisch einfahren.

Eine Nutztierhaltung ist grundsätzlich baubewilligungspflichtig. Die Lärm- und/oder Geruchsemission ist für die Bewilligungspflicht ausschlaggebend, auch wenn die Grösse der Baute eine Bodenfläche von weniger als 6 m² beträgt und die Höhe niedriger als 2,5 m ist. In den Wohnzonen ist eine hobbymässige Tierhaltung zulässig, wenn diese privaten Zwecken und der Freizeitbetätigung dient, dies gilt auch für das Halten von wenigen Hühnern (Stk. 2 bis 8) - ohne Hahn - in einem Hühnerstall mit Freilaufgehege.

Durch die Hühnerhaltung darf die Nachbarschaft weder durch Gerüche noch durch Lärm übermässig beeinträchtigt werden (Art. 684 ZGB). Auf das Ruhebedürfnis der Bewohner-/innen der angrenzenden Liegenschaften und Wohnungen ist angemessen Rücksicht zu nehmen.

Um die Interessen Dritter zu wahren, werden die Baubewilligungsverfahren zu Hühnerställen bzw. der Haltung von Hühnern aufgrund der entstehenden Lärm- und Geruchsemission, im Ordentlichen Verfahren behandelt.

Der reine Fensterersatz (unter Einhaltung der Wärmedämmvorschriften für Umbauten) sowie der Ersatz von Küchenzeilen sowie Sanitärobjekten in Nasszellen, ohne Eingriff in Vorwandkonstruktionen bzw. die Grundbausubstanz (unter Beachtung des Schallschutzes/Einbau von Schallschutzsets bei Mehrfamilienhäusern), ist mit Ausnahme von Objekten in Kernzonen oder bei Inventar-/Schutzobjekten, in Bauzonen nicht bewilligungspflichtig.

Sobald das Entfernen von Vorwandinstallationen oder Wänden eine Rolle spielt, bzw. neue Vorwandinstallationen eingezogen werden sollen, ist vom Grundsatz her die Bewilligungspflicht gegeben. Neue Wände im Inneren (auch wenn ein Ersatz an gleicher Stelle erfolgt) sowie neue oder zusätzliche Küchen oder Nasszellen, sind immer bewilligungspflichtig.

Wenn sich Bauherrschaften und Planende vorgängig mit dem Baupolizeiamt und den Fachstellen in Verbindung setzen und klären, welche Massnahmen zu treffen und umzusetzen sind (Brandschutz, Gebäudeschadstoffe/Asbest, Kanalisation, Schallschutz und Wärmedämmvorschriften), kann allenfalls auf ein Baubewilligungsverfahren verzichtet werden und statt einem Anzeigeverfahren die Genehmigung im sogenannten Audienzverfahren erfolgen, d.h. aussagekräftige Pläne in welchen die baulichen Massnahmen vollumfänglich dargestellt sind, können in einem Stempelverfahren direkt genehmigt werden.

Bei Objekten in Kernzonen oder bei Inventar-/Schutzobjekten ist für alle oben genannten Vorhaben der bauliche Umfang immer vorgängig anhand von Plänen und allenfalls Detailplänen aufzuzeigen. Es empfiehlt sich die vorgängige Kontaktaufnahme mit dem Amt für Städtebau, Abteilung Denkmalpflege. Wenn dem Vorhaben die erforderlichen, erhöhten gestalterischen/denkmalpflegerischen Anforderungen attestiert werden können, kann ebenfalls das oben erwähnte Audienzverfahren zur Anwendung kommen.

Auf ein Baugesuch für Spielgeräte und Spielhäuser sowie untergeordnete Baumhäuser, im üblichen Rahmen und für private Zwecke, wird verzichtet und diese können ohne Baubewilligung aufgestellt werden. Das Baupolizeiamt geht davon aus, dass diese Installationen und Bauten nicht auf die Dauer ausgelegt sind und wieder entfernt werden, wenn kein Bedarf mehr dafür besteht.

Sollte es jedoch zu Klagen aus der Nachbarschaft oder anderweitigen baurechtlichen Problemen kommen (Lärmstörungen, Sichteinschränkungen im Verkehrsbereich etc.), bleibt die Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahren vorbehalten. Im Zweifelsfall empfiehlt sich eine vorgängige Kontaktaufnahme mit dem Bauinspektorat.

Für die Sicherheit des Bauwerks und der Spielgeräte ist die Werkeigentümerin verantwortlich. Die Installationen müssen stabil und sicher sein, damit keine Kinder oder Dritte zu Schaden kommen.

Fusszeile