Privater Gestaltungsplan und Zonenplanänderung «Oberer Deutweg / Erweiterung Sportpark»

Der Sportpark Deutweg in Winterthur hat in den letzten Jahren durch private und öffentliche Investitionen an Bedeutung gewonnen. Mit dem Bau der Busquerung Grüze wird das Gebiet künftig noch besser erschlossen sein. Deshalb rückt nun auch der nordwestliche Teil des Areals rund um die Kreuzung Grüzefeldstrasse und Oberer Deutweg in den Fokus.

Die Stadt Winterthur und der private Grundeigentümer haben sich auf eine gemeinsame Entwicklung dieses Gebiets geeinigt. Auf dem städtischen Grundstück, wo sich heute der Parkplatz der Eishalle befindet, soll ein neues, markantes Gebäude für Sportnutzungen entstehen. Auf dem angrenzenden privaten Areal, das heute eine Gewerbezone ist, sollen Unterkünfte für Sportler:innen und Studierende möglich werden. Damit dies umgesetzt werden kann, braucht es einen neuen privaten Gestaltungsplan, der den bisherigen ersetzt, sowie eine Änderung der Grundzonierung für das private Areal.

Der Gestaltungsplan regelt zwei unterschiedliche Bereiche, die städtebaulich aufeinander abgestimmt sind, aber unterschiedlichen Eigentümern gehören.

Auf dem städtischen Teil, dem heutigen Parkplatz der Eishalle, entsteht ein neuer Gebäudekomplex. Er liegt in der Verlängerung des geplanten Bustrassees zur Busquerung Grüze und bildet damit einen städtebaulichen Orientierungspunkt sowie, dank des neuen begrünten Platzes davor, einen eigentlichen Ankunftsort im Sportpark. Die Stadt erstellt das Gebäude nicht selbst, sondern gibt das Land später im Baurecht ab. Im elf Meter hohen Sockel des Gebäudes sind kleinere Sporthallen und Sporträume vorgesehen, die Winterthurer Vereinen und Sporttreibenden zur Verfügung stehen sollen, zum Beispiel für Kampfsport, Sportakrobatik oder Athletiktraining. In den oberen Etagen sind Gewerbe- und Büroflächen geplant. Die neue Tiefgarage mit maximal 200 Plätzen ersetzt die heutige oberirdische Parkierung und schafft zugleich Platz für eine mögliche Indoor-Laufbahn. Das Backsteingebäude der ehemaligen Schlosserei bleibt als Zeitzeuge des Ortes erhalten.

Auf dem privaten Areal nordwestlich des Oberen Deutwegs, das heute als Gewerbezone genutzt wird, sollen Unterkünfte für Sportler:innen und Studierende entstehen. Klassische Wohnungen, wie sie auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden, sind dort nicht vorgesehen. Erlaubt sind nur Wohnformen mit direktem Bezug zum Sportpark, etwa Hotels, Sportunterkünfte, Studierendenwohnheime oder Unterkünfte für Personal wie Trainer:innen und Funktionär:innen. Damit das Areal weiterhin durchmischt bleibt und nicht ausschliesslich für Wohnnutzungen verwendet wird, gilt ein Mindestgewerbeanteil von 20 Prozent. In den Erdgeschossen sind zudem publikumsorientierte gewerbliche oder gastronomische Nutzungen vorgesehen, keine Wohnräume.

Die neuen Gebäude auf dem privaten Areal werden entlang des Oberen Deutwegs realisiert, wo eine Aufstockung auf fünf Geschosse beziehungsweise ein Neubau mit sechs Geschossen möglich wird. Gegen die dahinterliegende Eigenheimsiedlung im Westen wird bewusst Rücksicht genommen. Dort bleibt die Fassadenhöhe auf das heutige Mass von sieben beziehungsweise zehn Metern beschränkt, damit ein angemessener Übergang zur bestehenden Wohnbebauung entsteht.

Die Kombination aus wenig gewinnbringenden Unterkünften und dem Erhalt des bestehenden Gewerbes führt gemäss der Berechnung eines Fachbüros zu einem beinahe ertragsneutralen Ergebnis. Deshalb entsteht durch die Umzonung kein wesentlicher planungsbedingter Mehrwert. Die genauen Rahmenbedingungen für die Unterkünfte, etwa die maximale Fläche, werden in einem städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt und der Grundeigentümerin festgehalten.