BZO Teilrevision IVHB

Die Kantone der Deutschschweiz haben sich in der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe, kurz IVHB, auf einheitliche Fachbegriffe im Baurecht geeinigt. Ziel ist, dass zum Beispiel eine Gebäudehöhe oder eine Ausnützungsziffer in allen Gemeinden gleich berechnet wird. Winterthur muss deshalb seine kommunale Bau- und Zonenordnung (BZO) entsprechend anpassen.

Kern der Revision ist die Übernahme der IVHB-Baubegriffe in die Winterthurer Bau- und Zonenordnung. Das IVHB-Konkordat definiert 30 formelle Baubegriffe, von denen der Kanton Zürich 29 übernimmt. Nicht übernommen wird die Geschossflächenziffer, die eigentlich die bisherige Ausnützungsziffer ersetzen würde. Winterthur hält an der Ausnützungsziffer fest, was mit dem Konkordat vereinbar ist.

In 24 Bestimmungen der BZO lässt sich der alte Begriff eins zu eins durch den neuen ersetzen. In 15 weiteren Bestimmungen reicht ein reiner Begriffsaustausch nicht aus, dort muss auch das zulässige Mass überprüft und wo nötig angepasst werden. Ein Beispiel ist die Gebäudehöhe: Sie lässt sich künftig nicht mehr über die Anzahl Vollgeschosse bestimmen, sondern über eine neu eingeführte Fassadenhöhe. Um diese festzulegen, hat sich die Stadt an der bisherigen internen Praxis zur Berechnung über Vollgeschosse orientiert.

Ursprünglich war zusätzlich eine neue Grünflächenziffer für Wohn-, Arbeitsplatz- und Zentrumszonen vorgesehen. Sie hätte die bisherige Freiflächenziffer ersetzt, die im kantonalen Planungs- und Baugesetz nicht mehr vorgesehen ist. Während der öffentlichen Auflage kam dazu viel Widerstand: Man befürchtete, dass die neue Regel dem Ziel der inneren Verdichtung widerspricht und Bauprojekte behindert. Erschwerend kam die sogenannte Vorwirkung hinzu, das heisst, die neuen Regeln mussten laut kantonalem Recht schon vor Abschluss des Verfahrens auf Baugesuche angewendet werden. Mehrere Fraktionen im Stadtparlament forderten deshalb den Rückzug der ganzen Revision. Der Stadtrat entschied sich stattdessen, nur die Grünflächenziffer aus dem Verfahren zu nehmen. Mit der Überweisung der übrigen Revision ans Parlament am 19. März 2025 endete auch die Vorwirkung.

Insgesamt gingen während der Auflage 113 Einwendungen ein, die zu 29 Anträgen zusammengefasst wurden. 25 davon betrafen die inzwischen gestrichene Grünflächenziffer. Die kantonale Vorprüfung beurteilte das reduzierte Paket als genehmigungsfähig.

Das Stadtparlament hat die Revision am 25. August 2025 mit einer zusätzlichen Änderung festgesetzt: Bei Dachaufbauten wird die zulässige Grösse künftig auf die Hälfte der Fassadenlänge gemäss kantonalem Planungs- und Baugesetz festgelegt. In den Kern- und Quartiererhaltungszonen bleibt jedoch die bisherige, strengere Regel bestehen, wonach Dachaufbauten höchstens ein Drittel der Fassadenlänge betragen dürfen. Zusätzlich wurde die Frist zur Umsetzung einer Motion zu Frei- und Grünflächen in der BZO bis zum 1. März 2027 verlängert.

Der Kanton hat die Revision am 19. Januar 2026 genehmigt. Die anschliessende 30-tägige Rekursauflage lief vom 18. Februar bis 19. März 2026, ohne dass ein Rechtsmittel ergriffen wurde. Die Stadt setzt die Revision deshalb per 1. Oktober 2026 in Kraft. Wer schon vorher ein Baugesuch einreichen möchte, das auf den neuen Bestimmungen beruht, etwa zu Dachaufbauten oder Gebäudevorsprüngen, kann dies laut Empfehlung des Amts für Baubewilligungen ab dem 1. Juli 2026 tun. Ein baurechtlicher Entscheid dazu ist aber erst ab Oktober 2026 möglich. Ab Juli 2026 beantwortet das Amt für Baubewilligungen auch konkrete Fragen zu den neuen Regeln.