Steueraufschub und Ersatzbeschaffung

In bestimmten Situationen muss die Grundstückgewinnsteuer nicht sofort bezahlt werden und die Besteuerung wird aufgeschoben.

Wann gilt ein Steueraufschub?

  • Bei Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung
  • Bei Handänderungen zwischen Ehegatten
  • Bei Landumlegungen und Unternehmensumstrukturierungen
  • Bei Verkauf einer selbst bewohnten Liegenschaft (Ersatzbeschaffung), wenn der Erlös innerhalb von zwei Jahren in ein gleichartig genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz reinvestiert wird.
Rechtsgrundlage
Der Steueraufschub ist geregelt in § 216 Absatz 3 des Steuergesetzes (StG).
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Die Ersatzbeschaffung

Wer seine selbst bewohnte Liegenschaft verkauft und den Erlös in ein neues selbst bewohntes Objekt reinvestiert, muss die Grundstückgewinnsteuer nicht sofort bezahlen. Sie wird aufgeschoben.

Welche Bedingungen gelten?

Das Ersatzobjekt muss ebenfalls selbst bewohnt werden und innerhalb von zwei Jahren erworben oder gebaut werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Ersatzobjekt vor oder nach dem Verkauf erworben wird. Entscheidend ist, dass zwischen dem Verkauf des bisherigen Objekts und dem Beginn der Selbstnutzung des neuen Objekts nicht mehr als zwei Jahre liegen.

Vollständiger, teilweiser oder kein Steueraufschub?

Ob die Steuer vollständig oder nur teilweise aufgeschoben wird, hängt davon ab, wie viel des Erlöses reinvestiert wird:

  • Vollständiger Steueraufschub: Sind die Anlagekosten des Ersatzobjekts höher als der Verkaufserlös der bisherigen Liegenschaft, wird die Steuer vollständig aufgeschoben. Das bedeutet, der gesamte Gewinn wird reinvestiert.
  • Teilweiser Steueraufschub: Sind die Anlagekosten des Ersatzobjekts tiefer als der Verkaufserlös, aber höher als die Anlagekosten der bisherigen Liegenschaft, wird die Steuer teilweise aufgeschoben. Ein Teil des Gewinns wird reinvestiert.
  • Kein Steueraufschub: Sind die Anlagekosten des Ersatzobjekts tiefer als die Anlagekosten der bisherigen Liegenschaft, gibt es keinen Steueraufschub. Der Gewinn wird nicht reinvestiert.

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